ÓCSA VÁROS, ALSÓPAKONY
SZOCIÁLIS CSALÁDIHÁZ-ÉPÍTÉSI PROGRAMOT ELŐKÉSZÍTŐ
BEÉPÍTÉSI TANULMÁNY
A kormány szociális családiház építési program megvalósításáról döntött a bedőlt devizahitelesek megsegítésének egyik lehetőségeként. Ennek megvalósításához Budapest környezetében olyan területet keresett, amely állami tulajdonú és ahol az építési jogi feltételei- összhangban a területi és településrendezési tervek által meghatározott keretekkel - biztosíthatók.
A tervezett lakóterület a Budapesti Agglomerációban, Ócsa Város Közigazgatási területétől 12 km, a belvárostól 25 km távolságra az M5 Autópálya Ócsa-Üllő csomópontjánál, mely ócsai településrész földrajzi neve Alsópakony.
Ócsa Város hatályos Településszerkezeti tervén az új lakóterület céljára felhasználható állami terület:
Ócsa közigazgatási területén rendelkezésre áll egy kb. 234 ha nagyságú állami tulajdonú terület az M5 autópálya mellett a város központi belterületéről mintegy 4km távolságra, amelyet a hatályos Településszerkezeti terv távlati gazdasági területként irányoz elő egy nagyobb tervezett gazdasági terület részeként.
Meg kell jegyezni, hogy egy- két évtizede ez a terület tartalék lakó-, vegyes és gazdasági területként volt előreirányozva a hatályos tervekben, mivel felmerült az Állatorvosi Egyetem kitelepülésének szándéka, amit a közeli egyetemi létesítmények (pl. állatkorház) is indokoltak. Ez az elképzelés azonban az utóbbi években lekerült a napirendről, de a hatályos tervek az egész területet gazdasági területként továbbra is fenntartották arra számítva, hogy Budapest vonzáskörzetében autópálya kapcsolattal rendelkező állami területként egy – akár a kecskeméti Mercedes- gyárhoz hasonló nagyságrendű – beruházás helyszínévé is válhatna kiegészülve a környező magántulajdonú területekkel. Ócsa és környező települések számára ugyanis fontos lenne munkahelyteremtő beruházások megvalósulása.
A kormányhatározat alapján a kijelölt gazdasági terület állami tulajdonú részén lakóterület létesülne. A környező területek gazdasági besorolása azonban fenntartja a lehetőséget, hogy ehhez kapcsolódóan munkahelyek is létesüljenek.
Területi adottságok, korlátok:
Az M5 autópálya ócsai csomópontjától alig 300 m-re észak-keletre kezdődik a tervezési terület. A 4603. jelű Bugyi- Üllő összekötő úttól északra-nyugati irányban, a korábbi Alsópakony–major területével átellenben található. Jelenleg szép táji környezetben lévő hatalmas szántó, homokos, nem igazán jó minőségű termőtalajjal. A látóhatárt minden irányban erdős területek határolják. A terület északi részén egy homokos, gödrös, kisebb részben ligetes, nagyobb részben réti vegetációjú terület van, ahol egy rendezetlen árok is kanyarog és jelentős üregi nyül populáció él. Ez a rész a közeli HM gyakorlótér 1500 Nyugati irányban, Felsőpakony közigazgatási határ mellett egy hiányos mezővédő erdősáv határolja. Az autópálya irányában telepített akácerdő nyülik be a területbe és az autópálya mentén végig erdők határolják, így ennek zaja nem éri a területet. Az erdőt szegélyező sávban a korábbi homokbánya következtében néhol egyenetlen felszínű, bokros- gazos foltok is találhatók.
A 4603. jelű összekötő út jelentős forgalmú, az M0 autópályától keletre gyűrűsen fűzi fel a Budapesti Agglomeráció keleti településeit. Zajhatásával számolni kell. Az úti jogszabályok szerinti védőtávolsága 50 m. Az utat kísérő zöldsáv hiányos, részben pótolni, részben szélesíteni szükséges. A tervezett lakóterület megközelítéséhez egy, de legfeljebb két bekötés javasolt, de lehetőleg a meglévő bekötésekkel szemközt. Itt új csomópont kialakítása szükséges.
Ócsa közigazgatási területe gazdag táj- és természetvédelmi területekben, azonban a beépítésre kijelölt terület közelében nincsen védelem alatt álló terület. A következő oldali ábrák mutatják be a természet- és tájvédelem alatt területek és családiház- építési program számára kijelölt terület viszonyát.
Az első ábra az Ócsa tájvédelmi körzet és az országos védettségű ( ex-lege) területeket mutatja be.
A második Ócsa Önkormányzata által helyi védettség alá helyezett területeket ábrázolj valamint a település északi részsén a HM gyakorlóterületen kialakult természeti területet.
A két alsó ábra a Natura 2000 területeket, valamint az Országos Ökológiai Hálózathoz tartozó területeket határolja le.
A tervezett településrész létesítésének koncepciója:
A koncepció elméleti megalapozásánál támaszkodtunk a Magyar Építész Kamarának a tervpályázat előkészítésében közreműködő szakértője, Ertsey Attila előzetes koncepcióvázlatára, valamint Ócsa főépítészével, Horváth Zoltánnal együtt megfogalmazott véleményünkre.
Ennek alapján a Szociális Családiház-építési Program keretében létrejövő új falu alapítása egy életformamodell felvázolásán alapuljon. Az új falu Ócsa köldökzsinórján lóg, de fokozatosan kiépülve bizonyos mértékig önállóan is működőképesnek kell lennie és meg kell teremtenie egy közösség, egy kisebb új társadalomi egység élhető és fenntartható kereteit.
A cél olyan alacsony fenntartási költségű lakóterület és lakóépületek létesítése, ahol lehetőség van az élelmiszerek nagy részsének helyben történő előállítására és amelyet támogat egy helyi iparfejlesztés is.
A mintafalu működőképességének feltételei:
Ócsa központjával való kapcsolat: meglévő közúti kapcsolaton kívül szükséges egy kerékpárút kiépítése a 4603. jelű összekötő út mellett Ócsa vasútállomás és Ócsa városközpont irányába. Ezen kívül meg kell megoldani a tömegközlekedési kapcsolatot is, amely egy helyi buszjárat üzemeltetését igényli iskolabusz funkcióval is.
Az alapintézmény- ellátás helyben és Ócsa központi belterületén való biztosítása. Az 500 telkes kiépítéshez javasoljuk, hogy helyben egy 4 tantermes alsótagozatos általános iskola, egy 50 vagy 75 férőhelyes óvoda létesüljön. Ezen kívül egy kb. 600nm-es szupermarket, posta, körzeti orvosi rendelő és egy kb. 2000 nm méretű klub-könyvtár egészíthetné ki az ellátást. A felsőtagozatos álatlános iskolát és az egyéb, részben már középfokú ellátást az Ócsa központi belterületen meglévő intézmények szabad kapacitásával vagy bővítésével, hiány estén ( pl. bölcsőde) az itteni igényekre is méretezve javasolt biztosítani.
Közcélú zöldfelületek, zöldfelületi intézmények: A Budapest Agglomeráció Területrendezési tervéről szóló törvény 2011.09.1-én hatályba lépő módosítását is figyelembe véve, a tervezett lakóterület-növekmény legkevesebb 5%- ának megfelelő kiterjedésű, legalább 50%-ban a beépítésre szánt területtel kapcsolatban lévő zöldterületet kell kijelölni. A teljes kiépítettségében 60-70 ha-ra becsült új lakóterület esetén 3,0-3,5 ha, amely közpark vagy közkert lehet. Célszerű, hogy egy része a tervezett faluközponthoz kapcsolódjon, más része ( pl. egy közhasználatú focipálya) a környező egyéb beépítésre nem szánt területeken is megvalósítható legyen.
Az alacsony fenntartási költségek eszközei:
A mintafalu lehetőséget ad korszerű, 2020-as épületenergetikai előírásokat megelőlegező, rendkívül alacsony (közel nulla) energiaköltségű épületek és az energiaönállóságot megvalósító település megteremetésére. Ennek eszközeként vizsgálni javasolt a napkollektorok, a biomasszával működő egyedi kazánok és a mezőgazdasági hulládéból előállított biogáz-alapú kapcsolat energiatermelés helyi megvalósításának lehetőségét.
A fejlesztési területet el kell látni ivóvíz-hálózattal. AZ egyes vízhasználatát javasolt kiegészíteni az eső-vízhasznosítás és a szürkevíz-visszaforgatás eszközeivel, amelyek a takarékos vízhasználatot lehetővé teszik.
A szennyvízkezelés módjára jelenleg több lehetőség kínálkozik. A lehetséges és a környezetet nem terhelő változatok vizsgálatának és költségelemzésnél a fenntartási költségeket is súlyozottan kell figyelembe venni.
Az élelmiszerek helyben való előállatásának lehetőségei:
Az alacsony önfenntartási költségek az élelmiszerek egy részének helyben való előállítása lehetőségével teremthetők meg. A falusias lakóterület telkeinek mérete lehetőséget biztosít a kertművelésre és a kisállattartásra. ( A nagyállattartás lehetőségének biztosítása nem célszerű, mivel az ehhez szükséges takarmánytermesztéshez az idetelepülők nem rendelkeznek külterületi szántókkal.) Ehhez minimálisan 1000 nm-es lakótelekre lenne szükség. A gazdaságosan megvalósítható települési infrastruktúra kiépítése nem teszi lehetővé ennél lényegesen nagyobb telek kialakítását, azonban a beépített terület környezetében azok számára, akik nagyobb kertművelésű területet igényelnek, lehetőség biztosítható kisterületek bérlésére.
Településszerkezeti és beépítési prekoncepció
A jelenlegi tervek szerint teljes kiépítésben 500 telkes lakóterület végleges beépítési koncepcióját egy országos ötletpályázat alapozza majd meg. Ugyanakkor már az I. ütemhez készült egy beépítési prekoncepció abból a célból, hogy a területigény, a közműellátás és az egyéb járulékos létesítmények elhelyezéséhez támpontot adjon.
A beépítési prekoncepció célja egy új falu kialakítása, amely a 4603. jelű összekötő úton kiépítendő csomópontról közelíthető meg és saját működőképes településszerkezet alkot. A javaslat egy központi intézményi- zöldterületi térséget körülvevő falusias lakóterületből áll, jellemzően 1000 nm-es lakótelkekkel, amely ütemezhetően megépíthető egységekből tevődik össze. A javasolt gyűjtőút a központi térséget öleli körül és az itt közlekedő buszjárat megállói a tervezett lakótelkekről gyalogos távolságra vannak. A lakóutcák minden irányból a központi térség felé adnak összeköttetést.
A javasolt településszerkezet magában hordozza annak lehetőségét, hogy a központi térséget körülvevő telkek –igény esetén- akár valamivel intenzívebb, sorházas, láncházas épületekkel is beépíthetők, míg a település peremén lévő telkek mérete az átlagosnál nagyobb, 1500-2000 nm-es is lehet.
A beépített területet egy bérelhető kiskertes sáv veszi körül. A lakóterület északi-nyugati irányban, Felsőpakony közgazdasági határáig igény esetén bővíthető is, további kb. 350 lakótelekkel. A tervezett központ ennek igényeit is képes ellátni megfelelő kapacitás kiépítése esetén.
Ócsa Város Településszerkezeti tervének módosítása:
A tervezési megbízás Ócsa Város Településszerkezeti tervének módosítására és a tervezett beépítés I. ütemének szabályozási terve elkészítésére szól. A hatályos terv logikája alapján a jóváhagyott szabályozási terv szerint építési jogosultsággal rendelkező I. ütem területén meglévő falusias lakóterületként irányozza elő a tervmódosítás, míg a tervpályázat alapján továbbtervezésre előirányzott és lakóterület céljára felhasználható területeket tervezett falusas lakóterületként.
Az I. ütemű lakterület feltárásához kiépítendő új csomópontot is jelöli a terv és egy erdősávot irányoz elő az út 50nm-es védőterületén, amely útkísérő fásításként részben ma is megvan, de az út környezeti terhelése, elsősorban zajhatása csökkentésére a szélesítése szükséges. Meg kell jegyezni, hogy nem feltétlenül szükséges körforgalmú csomópont létesítése, de ez hatékony eszköze lehet a nagy forgalmú összekötő úton a sebességcsökkentésének.
A homokos, széleróziónak kitett terület miatt Felsőpakony közigazgatási határa mellett javasolt a meglévő mezővédő erdősáv kiegészítés, melyhez egy 30 m széles erdősávot irányoz elő a módosítás.
Az állami tulajdonú terület lakóterület céljára nem felhasználható északi részét beépítésre nem szánt különleges egyéb zöldterületként irányozta elő a terv azzal a céllal, hogy ez egyrészt elválasztja a tervezett lakóterületet a tervezett gazdasági területtől, másrészt alkalmas a szennyvízkezelés ma még nem eldöntött védőtávolságot nem igénylő technológiájának elhelyezésére is, amennyiben nem a városi szennyvíztisztítóba lesz elvezetve. Ugyanakkor ligetes rétként fenntartva egy része a lakóterület közösségi zöldterületének céljára is használható.
A beépítés I. ütemének szabályozási terve:
Fentiekkel összefüggésben az I ütem beépítése nyitott szerkezetű, hogy a további ütemek ehhez kapcsolódhassanak. A szándékoltan egyszerű, de nyitott szerkezet azt célozza, hogy sajátos jellegével ne kösse meg a pályázók fantáziáját, a folytatásnak számos lehetősége maradjon nyitott. A 4603. jelű összekötő úton egy csomópont létesítését javasoljuk a jelzett helyen, amely forgalmi szempontból megfelelő a teljes kiépítésre, de nem kizárt egy újabb bekötés sem megfelelő távolság esetén.
Az új településrész és központ belterület között kerékpárút létesül, a tömegközlekedés pedig egy helyi járat biztosítja majd a jelenleg itt megállóval rendelkező Volánbusz mellett.
Az I. ütemhez nem épül ki intézményellátás, ez Ócsa központi belterületén lesz biztosítva, de egy kisebb üzlet és egy játszótér elhelyezésére javaslatot tettünk.
A teljes kiépítéshez előirányzott településrész-központ helyének meghatározása a pályázat feladata, de a prekoncepció bemutatja az egyik lehetséges helyét.
Az I ütem környezetalakítási javaslatán a tervezett telkek 1000 nm-esek, 20x50 m vagy 25x40 m mérettel. A javasolt beépítési mód jellemzően előkertes, oldalhatáron álló. A lakóterület az oldalhatáron álló építési helyen belül nem feltétlenül kellene minden esetben az oldalhatáron elhelyezni, különösen saroktelkek esetén.
A javaslatunk egyelőre nem foglalkozik a kiegészítő funkciójú épületek – pl. állattartási épületek, tároló, műhely stb.
Elhelyezésével, de a javaslat továbbfejlesztése során mindenképpen foglakozni kéne vele és az építési előírásokban is rögzíteni szükséges, mivel a kis alapterületű lakóépületek mellett minden esetben szükséges lesz kiegészítő funkciójú épületekre, amelyet valószínűleg az ott lakó valósít meg. Az elhelyezhetőség szempontjából vagy tömegében nem szabályozott építési lehetőségek a mintafalu korai és visszafordíthatatlan szlömösődéshez vezethet.
2011.09.01 Bereményi Mária, Kertész Beáta Borbála URBANITAS Kft.
